Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, hat steuerlich oft ein Problem: Das Finanzamt muss einen Grundbesitzwert feststellen. Diese Immobilienbewertung ist später Grundlage für die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer. Je höher der Wert, desto höher kann die Steuerbelastung ausfallen.
In der Praxis entsteht deshalb regelmäßig Streit darüber, ob der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert wirklich zutreffend ist. Besonders häufig betrifft dies Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser.
Der Bundesfinanzhof hat nun mit Urteil vom 11.03.2026 – II R 6/23 entschieden: Wenn der Gutachterausschuss Vergleichspreise mitteilt, darf das Finanzgericht diese grundsätzlich übernehmen. Eine eigene umfassende Nachprüfung muss das Gericht nicht automatisch durchführen.
Das ist für Erben, Beschenkte und Immobilienbesitzer wichtig. Denn der bloße Einwand, der Wert sei „zu hoch“, reicht nicht aus.
Worum ging es im Streitfall?
Im entschiedenen Fall hatten mehrere Erben eine Eigentumswohnung geerbt. Die Erben gaben den Wert der Wohnung zunächst mit rund 78.493 Euro an. Das Finanzamt stellte den Grundbesitzwert jedoch zunächst auf 170.000 Euro fest. Später wurden vom Gutachterausschuss Vergleichspreise eingeholt. Dieser ermittelte auf Grundlage von 20 Vergleichspreisen eine Wertspanne von 114.000 Euro bis 254.000 Euro und daraus einen Durchschnittswert von 186.000 Euro.
Die Erben wollten erreichen, dass die Wohnung im Sachwertverfahren [Bewertung nach Gebäudesubstanz und Bodenwert] mit nur 78.493 Euro bewertet wird. Sie argumentierten, die Vergleichspreise seien nicht ausreichend überprüfbar und das Finanzgericht müsse die Feststellungen des Gutachterausschusses vollständig kontrollieren.
Damit hatten sie keinen Erfolg.
Was hat der BFH entschieden?
Der BFH wies die Revision der Kläger zurück. Der festgestellte Grundbesitzwert von 186.000 Euro blieb bestehen.
Nach Auffassung des BFH ist Wohnungseigentum grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Nur wenn keine Vergleichswerte oder Vergleichsfaktoren vorliegen, kommt das Sachwertverfahren in Betracht. Im Streitfall lagen Vergleichspreise des Gutachterausschusses vor. Deshalb durfte das Finanzamt das Vergleichswertverfahren anwenden.
Das Gericht betont außerdem: Die Gutachterausschüsse verfügen über besondere Sachkunde, Ortsnähe und Zugriff auf Kaufpreissammlungen. Deshalb haben ihre Mitteilungen im steuerlichen Bewertungsverfahren besonderes Gewicht.
Heißt das: Der Gutachterausschuss hat immer recht?
Nein. Ganz so weit geht die Entscheidung nicht.
Der BFH sagt nicht, dass die Werte der Gutachterausschüsse unangreifbar sind. Aber: Das Finanzgericht muss nicht von sich aus jede einzelne Vergleichswohnung vollständig nachprüfen. Anlass für eine gerichtliche Überprüfung besteht vor allem dann, wenn konkrete Fehler substantiiert vorgetragen werden oder solche Fehler offensichtlich sind.
Substantiiert bedeutet: Es muss konkret vorgetragen werden, was falsch sein soll. Ein pauschales „Der Wert ist zu hoch“ genügt nicht. Man muss etwa darlegen können, dass die Vergleichsobjekte nicht vergleichbar sind, wesentliche wertbildende Faktoren fehlen oder die Methodik fehlerhaft angewandt wurde.
Das ist der entscheidende Punkt für die Praxis: Wer gegen einen Grundbesitzwert vorgehen will, braucht belastbare Argumente und möglichst früh eine saubere Gegenbewertung.
Warum ist das Urteil für Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer wichtig?
Bei Erbschaften und Schenkungen von Immobilien hängt die Steuerbelastung maßgeblich vom festgestellten Grundbesitzwert ab. Gerade in Ballungsräumen oder bei älteren Immobilien kann der steuerliche Wert deutlich höher ausfallen, als Mandanten zunächst erwarten.
Das Urteil zeigt: Wenn das Finanzamt den Wert auf Vergleichspreise des Gutachterausschusses stützt, wird es schwerer, diesen Wert allein mit allgemeinen Einwänden anzugreifen.
Die Finanzgerichte dürfen sich grundsätzlich auf die mitgeteilten Vergleichspreise verlassen. Wer einen niedrigeren Wert erreichen möchte, muss entweder konkrete Fehler im Vergleichswertverfahren aufzeigen oder den niedrigeren gemeinen Wert [Verkehrswert/marktüblicher Wert] nach § 198 BewG nachweisen.
Der niedrigere gemeine Wert bleibt möglich
Wichtig ist: Steuerpflichtige sind nicht schutzlos.
§ 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Das bedeutet: Wenn der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie niedriger ist als der steuerliche Grundbesitzwert, kann dieser niedrigere Wert nachgewiesen werden.
In der Praxis geschieht das regelmäßig durch ein Verkehrswertgutachten eines geeigneten Sachverständigen. Der BFH weist ausdrücklich darauf hin, dass dieser Nachweis möglich bleibt.
Das ist häufig der bessere Weg, als nur abstrakt gegen die Vergleichspreise des Gutachterausschusses zu argumentieren. Denn ein Gutachten kann konkrete Besonderheiten der Immobilie berücksichtigen, etwa:
- eingeschränkte Marktgängigkeit.
- Sanierungsstau,
- Baumängel,
- schlechte Lage innerhalb des Gebäudes,
- ungewöhnlicher Grundriss,
- rechtliche Belastungen,
- Nießbrauchsrechte,
- Wohnrechte,
- Instandhaltungsrückstände,
- eingeschränkte Marktgängigkeit.
Was bedeutet das für die Praxis?
Wer einen Erbschaftsteuer- oder Schenkungsteuerbescheid mit Immobilienbezug erhält, sollte den festgestellten Grundbesitzwert nicht ungeprüft hinnehmen. Gleichzeitig sollte man aber realistisch einschätzen, welche Angriffspunkte erfolgversprechend sind.
Nach dem Urteil des BFH reicht es nicht, lediglich zu behaupten, die Immobilie sei weniger wert. Erforderlich ist eine konkrete steuerliche und tatsächliche Prüfung.
Sinnvoll ist insbesondere folgende Vorgehensweise:
Zunächst sollte geprüft werden, welches Bewertungsverfahren das Finanzamt angewandt hat. Bei Wohnungseigentum ist das regelmäßig das Vergleichswertverfahren. Anschließend ist zu prüfen, ob die angesetzten Vergleichspreise plausibel sind und ob besondere wertmindernde Umstände berücksichtigt wurden.
Wenn der festgestellte Wert deutlich zu hoch erscheint, sollte frühzeitig über ein eigenes Gutachten nachgedacht werden. Das kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die steuerliche Auswirkung erheblich ist. Denn ein Gutachten verursacht zwar Kosten, kann aber bei größeren Immobilienwerten erhebliche Steuerersparnisse bringen.
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