Wer ein Familienheim erbt, denkt steuerlich meist zuerst an das Wohnhaus selbst. In der Praxis ist die Sache aber oft komplizierter: Was gilt, wenn zum Haus noch ein separates Gartengrundstück gehört? Was ist mit einer Zufahrt oder einem Wegegrundstück? Und darf das Erbschaftsteuerfinanzamt die Steuerbefreiung einfach nur auf das bebaute Flurstück beschränken?
Der Bundesfinanzhof hat hierzu eine wichtige Entscheidung getroffen (Urteil vom 17. Juni 2026, II R 27/23). Nach dem Urteil ist für die Steuerbefreiung des Familienheims nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nicht zwingend nur das einzelne bebaute Flurstück maßgeblich. Entscheidend kann vielmehr die wirtschaftliche Einheit sein, die das Belegenheitsfinanzamt im Grundbesitzwertbescheid festgestellt hat.
Worum ging es in dem Fall?
Im Streitfall hatte der Kläger von seinem Vater Grundbesitz geerbt. Zum Nachlass gehörten mehrere Flurstücke. Ein Flurstück war mit einem Wohnhaus bebaut. Dort hatte der Erblasser bis zu seinem Tod eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 235 m² selbst genutzt. Daneben gab es ein unbebautes Gartengrundstück sowie ein Wegegrundstück, die zusammen mit dem Wohnhaus genutzt wurden.
Das Belegenheitsfinanzamt stellte für drei Flurstücke eine gemeinsame wirtschaftliche Einheit nach § 2 BewG und § 70 BewG fest. Der Grundbesitzwert dieser wirtschaftlichen Einheit betrug insgesamt 1.379.965 Euro.
Das Erbschaftsteuerfinanzamt wollte die Steuerbefreiung für das Familienheim jedoch nur auf das mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück anwenden. Dadurch wurde nur ein Wert von 521.417 Euro steuerfrei gestellt. Der Erbe verlangte dagegen, dass die gesamte wirtschaftliche Einheit berücksichtigt wird. Nach seiner Berechnung waren 1.174.438 Euro steuerfrei zu stellen.
Der BFH gab dem Erben Recht.
Die Kernaussage des BFH zum Familienheim
Der BFH entschied: Als Grundstück im Sinne von § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist das Grundstück nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes zu verstehen. Maßgeblich ist also die wirtschaftliche Einheit, deren Grundbesitzwert das Belegenheitsfinanzamt nach § 151 BewG gesondert feststellt.
Der Wertfeststellungsbescheid entfaltet dabei nicht nur Bindungswirkung [verbindliche Wirkung für ein anderes Steuerverfahren] hinsichtlich des Grundbesitzwerts, sondern auch hinsichtlich der Feststellung, welche Flächen zur wirtschaftlichen Einheit gehören.
Oder einfacher gesagt: Wenn das Belegenheitsfinanzamt Hausgrundstück, Gartengrundstück und Wegegrundstück als eine wirtschaftliche Einheit bewertet, darf das Erbschaftsteuerfinanzamt diese Einheit nicht ohne Weiteres wieder künstlich aufspalten.
Warum ist das für Erben wichtig?
Die Steuerbefreiung für das Familienheim ist eine der wichtigsten Begünstigungen im Erbschaftsteuerrecht. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG kann der Erwerb eines Familienheims durch Kinder steuerfrei bleiben, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört insbesondere, dass der Erblasser die Wohnung bis zum Erbfall selbst genutzt hat und der Erwerber das Familienheim unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt.
Bei Kindern ist die Steuerbefreiung allerdings auf eine Wohnfläche von 200 m² begrenzt. Im Streitfall hatte die Wohnung 235 m². Deshalb war die Steuerbefreiung nur anteilig zu gewähren. Weil der BFH aber die gesamte wirtschaftliche Einheit einbezog, erhöhte sich der steuerfreie Wert deutlich auf 1.174.438 Euro.
Das zeigt: Bei größeren Grundstücken kann die Frage, was genau zum Familienheim gehört, erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
Was ist eine wirtschaftliche Einheit?
Eine wirtschaftliche Einheit ist nicht zwingend dasselbe wie ein einzelnes Flurstück oder ein Grundstück im zivilrechtlichen Sinne. Nach § 2 BewG kommt es darauf an, welche Wirtschaftsgüter nach der Verkehrsanschauung, der örtlichen Gewohnheit, der tatsächlichen Übung, der Zweckbestimmung und der wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit zusammengehören.
Mehrere Flurstücke können daher eine wirtschaftliche Einheit bilden, wenn sie tatsächlich zusammen genutzt werden. Das gilt zum Beispiel, wenn ein Flurstück mit einem Wohnhaus bebaut ist und danebenliegende Flurstücke als Garten oder Zufahrt dienen. Entscheidend ist, dass diese gemeinsame Zweckbestimmung auch nach außen erkennbar ist.
Für die Praxis bedeutet das: Es kommt nicht allein auf das Grundbuch oder die Flurstücksgrenzen an. Maßgeblich ist, welche wirtschaftliche Einheit das Belegenheitsfinanzamt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes feststellt.
Bindungswirkung des Grundbesitzwertbescheids
Das Urteil bedeutet nicht, dass das Erbschaftsteuerfinanzamt gar nichts mehr prüfen darf. Der BFH stellt klar: Das Erbschaftsteuerfinanzamt bleibt zuständig für die Frage, ob die Voraussetzungen der Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG vorliegen.
Es prüft also insbesondere:
- ob Eigentum oder Miteigentum am Familienheim erworben wurde,
- ob der Erblasser das Familienheim bis zum Erbfall selbst genutzt hat,
- ob der Erwerber das Familienheim unverzüglich selbst nutzt,
- ob die 200-m²-Grenze bei Kindern zu beachten ist,
- und ob innerhalb von zehn Jahren eine schädliche Aufgabe der Selbstnutzung erfolgt.
Die wirtschaftliche Einheit selbst darf das Erbschaftsteuerfinanzamt aber nicht losgelöst vom Feststellungsbescheid neu bestimmen.
Achtung: Nachversteuerung bleibt möglich
Die Steuerbefreiung für das Familienheim ist an eine wichtige Behaltensregelung geknüpft. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 5 ErbStG fällt die Steuerbefreiung rückwirkend weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert.
Der BFH weist ausdrücklich darauf hin, dass dies auch bei einbezogenen Garten- oder Wegegrundstücken relevant werden kann. Wird ein mitbegünstigtes Gartenflurstück innerhalb der Zehnjahresfrist abgetrennt und veräußert, kann der Nachversteuerungstatbestand greifen.
Die Botschaft ist also klar: Ja, Garten- und Wegeflächen können begünstigt sein. Aber nein, man sollte sie nicht kurz danach steuerfrei versilbern und hoffen, dass das Finanzamt gerade Mittagspause macht.
Was bedeutet das für die Praxis?
Erben sollten bei geerbten Immobilien genau prüfen, welche wirtschaftliche Einheit im Grundbesitzwertbescheid festgestellt wurde. Gerade bei größeren Grundstücken, separaten Gartenflächen, Zufahrten, Garagenflächen oder mehreren Flurstücken kann sich daraus eine höhere Steuerbefreiung ergeben.
Wichtig ist insbesondere:
Der Grundbesitzwertbescheid sollte nicht nur hinsichtlich der Werthöhe geprüft werden, sondern auch hinsichtlich des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit.
Wird nur das Hausgrundstück berücksichtigt, obwohl Garten- oder Wegeflächen Teil der wirtschaftlichen Einheit sind, kann ein Einspruch sinnvoll sein.
Die Selbstnutzung des Familienheims muss unverzüglich erfolgen und grundsätzlich zehn Jahre beibehalten werden.
Bei späterer Teilung oder Veräußerung von Grundstücksteilen droht eine Nachversteuerung.
Fazit
Das BFH-Urteil ist für Erben von Immobilien sehr praxisrelevant. Für die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG kommt es nicht zwingend nur auf das mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück an. Maßgeblich kann vielmehr die wirtschaftliche Einheit sein, die das Belegenheitsfinanzamt im Grundbesitzwertbescheid festgestellt hat.
Wer eine Immobilie erbt, sollte daher nicht nur den Erbschaftsteuerbescheid prüfen lassen, sondern auch den zugrunde liegenden Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Gerade dort entscheidet sich häufig, wie groß der steuerfreie Anteil tatsächlich ist.
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Wir prüfen für Sie Erbschaftsteuerbescheide, Grundbesitzwertbescheide und die Voraussetzungen der Steuerbefreiung für das Familienheim. Gerade bei größeren Grundstücken, mehreren Flurstücken oder komplexen Familienvermögen lohnt sich eine frühzeitige steuerliche Prüfung.
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