BFH klärt: Ortsübliche Vermietungszeit entscheidend für steuerliche Anerkennung von Ferienwohnungen

Mit seinem Urteil vom 12. August 2025 (Az. IX R 23/24) hat der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Ferienwohnung steuerlich als Einkunftsquelle anerkannt wird. Die Entscheidung konkretisiert die Anforderungen an die Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung ausschließlich an Feriengäste und sorgt für mehr Rechtssicherheit in der Praxis.

Hintergrund: Überschusserzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Wer eine Ferienwohnung vermietet, erzielt grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Damit Werbungskosten steuerlich abgezogen werden können, muss jedoch eine sogenannte Überschusserzielungsabsicht vorliegen – also das ernsthafte Bestreben, langfristig einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Diese Absicht wird bei Dauervermietung in der Regel typisierend unterstellt. Doch wie verhält es sich bei Ferienwohnungen, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet werden? Genau hier setzt das aktuelle BFH-Urteil an.

Kernaussage des BFH: 75-%-Regel als Richtwert

Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH wird auch bei Ferienwohnungen typisierend eine Überschusserzielungsabsicht angenommen – sofern die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mehr als 25 % unterschritten wird. Wird also mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit erreicht, entfällt die Pflicht zur aufwendigen Überschussprognose.

Wird die 75-%-Grenze hingegen unterschritten, ist eine individuelle Prognose über die langfristige Wirtschaftlichkeit der Vermietung erforderlich – in der Regel über einen Zeitraum von 30 Jahren.

Neuer Maßstab: Betrachtungszeitraum von drei bis fünf Jahren

Das Urteil bringt eine wesentliche Präzisierung: Für die Prüfung, ob die ortsübliche Vermietungszeit eingehalten wurde, ist nicht auf einzelne Jahre, sondern auf einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen. Dadurch sollen vorübergehende Schwankungen – etwa durch Renovierungen oder pandemiebedingte Ausfälle – nicht zu einer negativen steuerlichen Bewertung führen.

Der Steuerpflichtige hat hierbei die Darlegungslast: Er muss nachweisen, wie hoch die tatsächliche Belegungsdauer seiner Ferienwohnung im Vergleich zur ortsüblichen Vermietungszeit war. Die ortsübliche Vermietungszeit kann sich auf eine Gemeinde, eine Ferienregion oder einen konkreten Ferienpark beziehen – je nach lokaler Marktsituation.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil unterstreicht die hohe Bedeutung einer aktiven Kommunikation mit dem Finanzamt und einer sorgfältigen Dokumentation. Unternehmen und Geschäftsführer sollten frühzeitig für Transparenz sorgen, um einer möglichen Anlaufhemmung vorzubeugen. Zudem sollten Haftungsrisiken regelmäßig überprüft werden – auch über die üblichen Fristen hinaus.

Prognosezeitraum bei geplantem Verkauf verkürzt

Unsere Kanzlei Consilio & Partner ist auf die Verteidigung und Prävention in steuerlichen Haftungsfällen spezialisiert. Wir beraten Geschäftsführer, Vorstände und Gesellschafter zur persönlichen Haftung und setzen uns in Haftungsverfahren gegenüber Finanzbehörden und Gerichten für Ihre Rechte ein.

Insbesondere bei Insolvenz, Umsatzsteuerverbindlichkeiten oder steuerstrafrechtlichen Vorwürfen kann es schnell zu einer persönlichen Inanspruchnahme kommen. Lassen Sie sich daher frühzeitig und kompetent beraten.

Fazit: Mehr Rechtssicherheit bei der Anlage V

Das Urteil ist ein Gewinn für die steuerliche Beratungspraxis. Es stärkt die Position von Steuerpflichtigen, die ihre Ferienimmobilien konsequent am Markt anbieten, dabei aber jahresweise Schwankungen bei der Belegung verzeichnen.

Wichtig ist nun, Belegungszeiten und ortsübliche Vermietungsdauer systematisch zu dokumentieren – idealerweise über mehrere Jahre hinweg. Bei geplanter Veräußerung innerhalb weniger Jahre nach Vermietungsaufnahme ist eine verkürzte Prognose möglich, was steuerlich erhebliche Vorteile bringen kann.

Beratung durch Consilio & Partner

Unsere Rechtsanwaltskanzlei mit Sitz in Karlsruhe berät Eigentümer, Investoren und Vermieter bundesweit zur steuerlichen Behandlung von Ferienimmobilien.

Wir prüfen, ob und wann eine Überschusserzielungsabsicht unterstellt werden kann, unterstützen bei der Erstellung der Anlage V und übernehmen die Kommunikation mit dem Finanzamt. Bei Bedarf vertreten wir Sie auch gegenüber dem Finanzgericht.

Rechtsanwalt Daniel Purbs ist Fachanwalt für Steuerrecht und zertifizierter Berater für internationales Steuerrecht mit langjähriger Erfahrung in der steuerlichen Immobilienberatung.

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